【建纬评论】以租代售方式处分车位的法律分析
以租代售方式处分车位的法律分析
一、以租代售方式处分车位产生背景
根据我国《物权法》的规定，[1]开发商可依据合法建造的事实行为原始取得建筑区划内规划车位、车库的所有权，并可自主决定采取出售、附赠或者出租等方式处分规划车位、车库。
但各地对于能否对停车位进行登记存在不同的规定。北京、上海、南京、杭州等地针对普遍存在的停车位买卖的现实，在房地产登记中增加了停车位的专项登记工作。然而，在深圳等地区，由于没有与《物权法》配套的车位登记制度，无法办理车位产权及过户登记，因而车位处分纠纷频发。
出售车位的处分方式将产生诸多法律风险。为确保投资回报的实现及交易风险的降低，实践中开发商常通过与业主签订长期租赁合同的方式，使得业主有权实际占有、使用停车位，通常将这种处分车位的方式称为以租代售方式处分车位。
二、以租代售处分车位的具体操作方式
（一）以租代售方式处分车位模式简介
以下引用一个案例简单介绍以租代售处分车位的方式：
深圳某A房地产公司与业主谭某签订了《车位租赁协议书》，约定A公司将B车位以人民币20万元的价格租给业主谭某使用，租赁期限为二十年。并约定当可以办理车位产权时，合同租赁总价款转为车位产权转让款，A公司将车位的所有权转让给谭某，并协助其办理车位产权等手续。此外，A公司还与谭某签订了《车位租赁补充协议》，约定原合同（即《车位租赁协议书》）租赁期限到期时自动续期，延长至与土地使用权期限相同的时间。在此之前，A公司还与谭某签订了《签约须知》、《租赁意向书》，谭某也依约向A公司支付了定金。
通常，在签订正式的租赁合同前，开发商将与业主签订《签约须知》、《租赁意向书》，以便告知风险、锁定客户。在正式签约阶段将与业主签订《车位租赁协议书》和《车位租赁补充协议》。
《签约须知》除对车位信息进行简单介绍以外，还将依据项目特点进行风险提示。例如，对于车位处分方式，开发商会明确车位是基于出租而非出售的方式进行的处分，业主将基于该交易获取该物业的使用权。并明确告知业主在深圳不能办理车位产权证书登记。
《租赁意向书》会对开发商与业主交易车位的项目信息进行细化，包括对租赁期限、租金价款、付款方式等约定（银行通常不给车位租赁支付银行贷款，所以业主长期租赁车位时应具备相应的支付能力）。同时，买卖双方会在《租赁意向书》中约定，自意向书签订后一定期限内，承租方应向出租方支付租赁该车位的定金。
以租代售模式中《车位租赁协议书》会对每年或每月的租金收取方式进行约定，但租金支付方式与一般的租赁合同不同，在以租代售模式中通常是由业主一次性支付租赁期限内全部的租金款项。
由于《合同法》规定租赁期限不得超过二十年[2]，因而《车位租赁协议书》约定的租赁期限常为二十年。为延长合同的租赁期限，开发商与业主将会签订《车位租赁补充协议》约定主合同（即《车位租赁协议书》）租赁期限届满后自动续期至土地使用权期限届满之日。
（二）以租代售方式处分车位的问题所在
以租代售模式下签订的合同兼具买卖合同以及租赁合同的特点。当签约双方对合同性质发生争议时，双方常从以下角度去分析：一是从合同形式角度认定《车位租赁协议书》和《车位租赁补充协议》是租赁合同；二是从合同订约目的和合同内容角度认定《车位租赁协议书》和《车位租赁补充协议》是买卖合同。
三、以租代售处分车位合同的法律性质分析
在开发商有权处分车位的情况下，开发商采取以租代售模式处分车位合同的定性存在争议。主要观点如下：
（一）定性为租赁合同
支持认定为租赁合同的主要理由是：在以租代售模式下，车位租赁合同的合同名称中即包含“租赁”二字，并且合同中通常也会约定租赁期限、租金和转租等租赁合同常见的条款。因此，如果从合同形式的角度看，可被认定为租赁合同。
（二）定性为买卖合同
1.从《物权法》的规定来看，对于开发商所有的停车位，开发商可以采取出租、出售或附赠的方式进行处分，因此法律上并不禁止停车位的买卖。《物权法》的规定为停车位的买卖提供了合法性基础。
2.从实质内容来看，车库租期远远超过20年，且与土地使用权期限一致，租金也是一次性交纳的，诸如此类有悖于正常的租赁协议。
3.从订约目的来分析，前述案例中，从租赁协议“当可以办理车位产权时，合同租赁总价款转为车位产权转让价款，A公司将车位的所有权转让给谭某，并协助其办理车位产权等手续”的约定可以看出，以租代售的交易模式是在无法办理车位产权登记的情况下，以租赁合同之名行买卖合同之实。因此可以认为，开发商与业主的真实意思均是将停车位权属连同房屋一并转让给业主。
笔者倾向于认为该合同属于买卖合同性质，具体理由如下：
1.从合同订立时的目的来看，开发商和业主订立该合同本意就是转让停车位的所有权，根据合同解释的原理，当合同双方对于合同的理解存在争议时，则主要需要探索交易的真实目的，即应突破合同形式而探究订立合同的实质含义。以租代售模式中，即出现了意思（实质）与表示（形式）不一致的情况，车位租赁是本案当事人的虚伪表示而车位买卖则是其隐藏行为，在不涉及善意第三人的情况下，虚伪行为原则上无效，[3]而应将隐藏行为认定为当事人的真实意思表示。
2.从合同履行方式来看，该合同采取一次性支付全部合同价款，完全转移占有、使用、收益和处分各项权能，并且对产权证的办理事宜进行附条件的约定，符合买卖合同必备条款的特征。
3.从合同履行的结果来看，车位使用方获得了与房屋所有权同样期限的权利，远远超过法定的租赁期限。
笔者就以上观点与法官进行交流时也得到很多法官的赞同。
四、以租代售方式处分车位的法律后果及其建议
（一）被认定为租赁合同的法律后果
1.补充协议被认定为无效，开发商应退还业主超出20年租赁期限所对应的租金。
基于《车位租赁协议书》及《车位租赁补充协议》的约定，车位租赁期限超出二十年，因违反《合同法》[4]的法律规定，补充协议的约定无效。因此，被认定无效、超出20年租赁期限所对应的租金开发商应当予以返还。[5]
2.机动车停放服务费受政府指导价约束。
依据《深圳市机动车停放服务收费管理办法》规定，我市住宅类停车场实行政府指导价，对停车服务行为进行规范，但是对于机动车停放服务费的内涵没有作具体的规定。从保守的角度考虑，机动车停放服务费作为执行政府指导的收费项目之一，应指停放车辆所应交纳的综合费用，该笔费用应包含了车位的出租、管理维护等内涵。开发商将自有车位出租给业主停放使用的，可以收取停放服务费。实践中行政机关对超出政府指导价收取停放服务费进行直接干预和罚款的案例较少，且收取服务费的数额不影响合同效力，但所收取的停放服务费仍受政府指导价约束。
（二）被认定为买卖合同的法律后果
1.买卖合同中并无“租赁期限”的概念，不会因超过法定期限而被认定部分无效，业主主张返还超过租赁期限的合同价款欠缺请求权基础。
2.收费方面，当今各地对于停车位的停放服务费收费标准一般都有上限规定，而对停车位的买卖价格往往没有限制，这就造成了停车位的买卖价格完全由市场决定，而租金受政府指导价限制的双轨制。因此，买卖合同中合同价款将被视为当事人双方约定的停车位所有权的对价，是由双方自由协商的结果，不受行政法规的限制。
3.对开发商而言，虽然法律不禁止车位买卖，但由于某些地方不能办理产权证，车位无法过户到买受人名下，所有权无法发生转移。而买卖合同中出卖人以标的物所有权转移为其主要义务，由于其不能通过办理产权证的方式转移所有权，其转移所有权的义务无法履行，如果双方合同并没有对办理产权转移登记的事宜进行特别约定，开发商很可能因此构成违约，从而面临被车位买受人主张合同解除和承担赔偿责任的风险。[6]
（三）关于完善以租代售处分车位方式的建议
目前车位纠纷不断，原因在于与《物权法》配套的车位登记制度并未完善。因此，对政府而言，应制定车位登记制度，明确登记规则和登记程序，从而规范市场交易行为，保障市场交易主体的权益，维护交易关系的稳定。
对开发商而言，由于某些地方的登记机构不予办理车位登记，因此开发商对于其所有的车位，有权占有、使用或者以出租、附赠、出租等方式处分，但是由于车位不能办理登记，物权转移不能实现，将面临以租代售合同被认定为买卖合同但由于不能履行登记义务而被解除或者以租代售合同被认定为租赁合同但因其超过法定租赁期限而部分无效的风险。因而，开发商在采取该种方式处分停车位时要特别注意对业主风险提示和合同交易文本的完善。
对业主而言，业主购买停车位的风险在于，因不能办理车位所有权证，无法取得车位的物权，因此车位抵押、转让均受到限制。如果业主以长期租赁的方式使用车位，其长期租赁车位存在的风险在于因合同期限超过法定租赁期限而部分无效，因此建议业主在承租车位时，租赁期限应不超过法定期限。
[1]《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
[2]《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期间自续订之日起不得超过二十年。”
[3]梁慧星：《民法总论》第三版，法律出版社2007年版，第175页。
[4]根据《合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期间自续订之日起不得超过二十年。”
[5]《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
[6]依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。